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Les Prises à Provence

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  • Conditions d'investissement

Petit immeuble de campagne vaudoise

Fiche descriptive

Les Prises 8, 1428 Provence, Suisse

Type de bien immobilier

Immeuble résidentiel

Année de construction / rénovations

2008

Emplacement

Les Prises, 1428 Provence (VD)

État

Très bon état

Location

Entièrement loué

Unités / offre d'espace

3 appartements

Prix d'achat

CHF 1'263'000.-

Rendement escompté

6.00% par an

Fonds propres nécessaires

CHF 550'000.-

Description

Résumé

  • Rendement sur capitaux propres attendu de 6.00%
  • Investissement dès CHF 20’000
  • Immeuble situé en campagne vaudoise entre Yverdon (30 min) et Neuchâtel (22 min)
  • Entièrement loué
  • Vue panoramique sur le lac de Neuchâtel
  • Taux de logements vacants communal faible (1.36% en 2018)
  • Immeuble de bonne facture, très bien entretenu
  • Aucun travaux n’est à prévoir sur cet immeuble
  • Réserve locative
  • Valeur de marché à la vente à la découpe (PPE) : CHF 1’850’000.-
  • Valeur ECA au 31.07.2019 : CHF 1’505’075.-

Description

Beau petit immeuble locatif à l’affectation résidentiel distribué sur 2 niveaux, comprenant un appartement de 3.0 pièces, d’un appartement de 3.0 pièces en duplex et d’un appartement de 4.0 pièces en duplex . Un garage double et 3 places de parking
extérieures, nécessaires à Provence, viennent compléter la propriété

L’immeuble bénéfice d’une vue panoramique sur le lac de Neuchâtel et se retrouve très souvent au-dessus du brouillard lors que la plaine est recouverte. L’immeuble est entièrement loué.

L’état général du bâtiment, rénové complètement en 2008 et de bonne facture, est en très bonne état car entretenu régulièrement.

 

 

Avantages de l'emplacement

Cet immeuble bénéficie d’une situation calme dans un village de campagne, situation idéale entre Yverdon et Neuchâtel.

Commune suisse du canton de Vaud, Provence est située à l’extrême nord-est du district du Jura-Nord vaudois. Le village, construit sur les pentes du Jura à environ 800 m d’altitude, domine une grande partie du lac de Neuchâtel. On y aperçoit également les lacs de Bienne et de Morat par beau temps, ainsi que la chaine des Alpes depuis les sommets bernois jusqu’au Mont-Blanc, qui complètent la vue extraordinaire que les habitants du village et surtout des Prises peuvent admirer. Provence est situé à 18 km au Nord-Est d’Yverdon-les-Bains et à 21 km de Neuchâtel. Le village compte 388 habitants depuis le dernier recensement de la population, et 18 exploitations agricoles.

Aperçu des finances

1. Calcul des fonds propres nécessaires

Prix d’achat du bien immobilier 1 150 000.-

Coûts supplémentaires Frais de notaire et de registre foncier, y compris droits de mutation
Frais liés à l’estimation de marché de Wüest & Partner
Frais de coordination et création de la copropriété
Frais dossier bancaire
+ 63 825.-

Alimentation du fond de rénovation (1%) + 11 500.-

Honoraires (3% HT) + 37 675.-


Prix d’achat du bien immobilier 1 263 000.-

Hypothèque fixe (6 ans) - 713 000.-


Fonds propres à apporter par les copropriétaires 550 000.-

2. Revenus locatifs

Loyer net * Selon dernier état locatif (non garanti) 54 000.-

Charges hypothécaires (0.81%) * - 5 775.-

Charges d'exploitation Entretien immeuble, conciergerie, assurances, gestion de l’immeuble et de la copropriété, alimentation du fond de rénovation, provisions (pour vacants par exemple : 3% des loyers nets), ... - 15 228.-


Revenu net ** 32 997.-

Rendement net sur fond propre *** 6.00%

3. Constitution de réserve pour maintenir la valeur à long terme

Revenu net ** 32 997.-

Alimentation du fonds de sécurité au profit des copropriétaires - 5 500.-

Amortissement hypothèque (0%) 0


Montant distribué aux copropriétaires 27 497.-

Rendement net distribué (résidentiel) **** 5.00%

* Loyers net selon dernier état locatif (non garanti) et taux hypothécaire escompté

** Le rapport financier annuel prévu se base sur un scénario accepté par Imvesters d’après les connaissances dont elle dispose et en toute bonne foi. Cette évolution n’est pas garantie et des différences sont possibles. Avant de vous décider pour un investissement, lisez attentivement les avertissements relatifs aux risques; en cas de doute, consultez un expert financier de votre choix.

*** Rendement au prorata des fonds propres apportés par les copropriétaires. Les éventuelles évolutions de valeur du bien immobilier ne sont pas illustrées dans cette prévision et ne s’appliquent qu’en cas de vente du bien immobilier ou des parts de copropriété.

**** Pour le rendement de distribution, le fonds de sécurité dû aux copropriétaires au prorata du rendement sur fonds propres a été déduit. L’évolution de la valeur, tout comme la distribution et le solde du fonds de sécurité, est 100% propriété des copropriétaires.

Promesse performance

Nos honoraires de gestion sont en fonction des loyers réellement reçus et non sur un état locatif prévisionnel.

Analyse d'investissement

Évaluation indépendante

Valeur de marché d’après le rapport d’évaluation de Wüest & Partner du 01.10.2019: CHF 1’154’000.–

 

Forme d'investissement

Concept de copropriété (CC 646)

  • La copropriété correspond à la propriété commune d’une chose ou d’un terrain à laquelle chaque titulaire participe de façon transparente d’après sa quote-part.
  • Chaque part de copropriété de chaque investisseur est inscrite de façon nominative dans le registre foncier.
  • Les caractéristiques principales de la copropriété sont les suivantes (différentes de celles de la propriété commune):
  • Pas de lien personnel obligatoire entre les personnes concernées
  • Les entités juridiques sont les différents copropriétaires qui n’ont pas besoin d’être associés entre eux
  • Certificat de quote-part de participation (par ex. « copropriétaire à 1/4 »)
Rendement escompté

Concernant le rendement de distribution:

  • Le rendement de distribution attendu n’est qu’une indication et ne peut pas être considéré comme une information exacte ou garantie.
  • Il doit permettre de donner à l’investisseur des indications sur le rendement annuel à attendre pour ce bien immobilier en cas de location plein de l’immeuble et sans frais exceptionnels.
  • L’indication est basée sur l’expérience de imvesters et les développements historiques. Lors de la prévision du rendement attendu, nous nous sommes basés sur des valeurs moyennes, qui peuvent toutefois varier fortement dans la réalité.
  • Imvesters ne garantit aucun rendement escompté

Aujourd’hui l’état locatif de l’immeuble atteint CHF 54 000 soit CHF 134m2/ an. Ce loyer moyen est situé être les quantiles 10% et 30% du spectre des prix Wüest et Partner (voir document “État locatif – Les Prises à Provence” joint). En considérant le quantile 50% du spectre des prix Wüest et Partner, de CHF 159 m2 an, on conclut à l’existence d’une réserve locative d’environ CHF 10 000/an.

Conditions d'investissement

Restrictions et paramètres d’investissement

Le bien immobilier proposé est un immeuble d’habitation. Ainsi, l’acquisition des parts de copropriété est interdite aux personnes à l’étranger, conformément à la Loi fédérale (LFAIE, RS 211.412.41) et à l’Ordonnance (OAIE, RS 211.412.411).

Plus informations
https://www.bj.admin.ch/dam/data/bj/wirtschaft/grundstueckerwerb/wegleitung-f.pdf

En cas de doute, nous serons heureux de vous aider. Merci de nous contacter pour cela par téléphone ou e-mail aux coordonnées suivantes:

Tél.: 021 311 40 40
e-mail: info@imvesters.ch

Étapes de la transaction
  1. Soumettre la demande d’investissement pour le bien immobilier concerné
  2. Réception du 1er envoi de documents contractuel par email
  3. L’investisseur renvoie par email les documents dûment complétés et signés
  4. Imvesters vérifie si les parts de copropriété souhaitées sont encore disponibles et si le copropriétaire en question est en droit d’acheter les parts de copropriété d’après la Loi fédérale (LFAIE, RS 211.412.41) et l’Ordonnance (OAIE, RS 211.412.411).
  5. La banque audit également à son tour le dossier de l’investisseur (origine des capitaux conformément à la LBA (Lois sur le blanchiment d’argent), capacité d’endettement, …).
  6. Si l’évaluation effectuée par Imvesters et par la banque est positive, le copropriétaire reçoit le 2ème envoie de document contractuel à retourner dûment complété et signé par courrier.
  7. Une fois que les fonds propres nécessaires pour l’achat du bien immobilier ainsi que le financement hypothécaire sont garantis, chaque copropriétaire transfère ses fonds propres sur le compte commun du notaire ouvert pour le bien immobilier.
  8. Lors de la certification du contrat d’achat devant notaire, les copropriétaires sont représentés par un avocat mandaté et n’ont donc pas besoin de se présenter en personne. Une fois que le transfert de propriété du bien et que l’inscription au registre foncier ont été effectués, la banque de financement transfère le prix d’achat complet au vendeur du bien immobilier.
  9. Enfin, tous les copropriétaires reçoivent un extrait de registre foncier certifié indiquant qu’ils sont propriétaires légitimes du bien immobilier au prorata de leur quote-part.
Marché secondaire - revente des quotes-parts

Une liste d’attente d’investisseurs est crée pour chaque bien immobilier en vue d’une revente d’un copropriétaire.

Les conditions d’évaluation de l’immeuble et donc des quotes-parts pour la revente sont notés dans le règlement de copropriété.

Financement hypothécaire

Chaque copropriétaire prend note du fait que, pour acheter le bien immobilier, il est nécessaire de prendre un crédit hypothécaire. Le montant du crédit hypothécaire est de CHF 713 000.-.

Mot de passe oublié

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